ЗАЛОГ ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ КРЕДИТА: ПОДВОДНЫЕ КАМНИ И РОЛЬ НЕЗАВИСИМОГО ОЦЕНЩИКА

Наверное, сегодня трудно найти предпринимателя, который бы не брал кредиты для начала или развития собственного бизнеса. А вопрос предоставления банком кредита предприятию, особенно если это более чем внушительная сумма, всегда сопровождается процедурой оценки имеющегося имущества.

И вот здесь происходит, что называется столкновение интересов сторон, то есть заемщика и кредитора. Заемщики оценивают имущество которое предлагают в качестве залога, с точки зрения эффективности его использования в своем производстве, финансовых затрат, которые они понесли при его покупке или строительстве.
Позиция банка совсем иная. Специалисты кредитного учреждения руководствуются данными, полученными при анализе вторичного рынка аналогичного имущества и его тенденциях. То есть они рассчитывают, что с этим имуществом будет в будущем, какова будет его цена, короче говоря, насколько ликвидно это имущество. Этим и объясняются часто возникающие разногласия между кредитной организацией и заемщиком.

Существуют несколько видов залога, каждый из которых имеет особенности при оценке.

1. Ценные бумаги, имеющие биржевую котировку

Их рыночную стоимость принято определять текущими биржевыми котировками. С учетом рыночной ситуации, делается прогноз изменения на период нахождения ценных бумаг в залоге. Особо стоит отметить, что рыночная стоимость те же акций определяется только путем оценки их стоимости, которая отражает реальную стоимость бизнеса на дату оценки. И ни в коем случае не определяется биржевой котировкой, на величину которой влияют очень многие факторы, в том числе и политические. В нынешних реалиях это немаловажно. Если политическая ситуация в стране в целом довольно стабильна, то этого, мягко говоря нельзя сказать об обстановке в конкретных регионах планеты и в целом общемировой ситуации.

Также надо отметить, что аналогичным образом должна определяться стоимость векселя.
Если ценные бумаги имеют документарную форму, то они принимаются банком в заклад, то есть передаются на хранение в банк на срок действия кредитного договора. Кредитной организации потребуется некоторое время для оценки их ликвидности. Если банк не уверен в финансовом состоянии эмитента ценных бумаг, то он может просто отказаться принять их в качестве обеспечения по залогу. При залоге ценных бумаг самого банка-кредитора оценка обычно производится по их номинальной стоимости.

В том случае если в залог передаются векселя, на них необходимо проставить так называемый бланковый индоссамент (передаточная надпись без указания наименования нового собственника), что позволит кредитору при не погашении кредита вписать туда свое наименование и далее продать бумаги и полученными денежными средствами погасить кредит. Векселя сторонних векселедателей при залоге банки оценивают обычно с дисконтом в среднем 2–15% (разумеется, без учета дисконта собственно по векселям).

В том случае, если в залог предоставляются акции, банк потребует копии договоров их приобретения, подтверждения оплаты, а также выписку из депозитария, баланс, расшифровку по его основным статьям, выписку по уже действующим залогам и поручительствам.

И вот что надо обязательно знать, и обратить на это внимание при оценке акций в качестве залога:
- Акции оцениваются в зависимости от того, какую долю они представляют в уставном капитале предприятия. И делать это может только оценщик с лицензией. В ряде ситуаций необходимо получить согласование антимонопольных органов на залог более 20% акций. Кроме того, банк потребует свежую выписку из реестра акционеров с открытием информации о номинальных акционерах (если акции обезличены на счете депозитария). Акции обременяются залогом на счете либо компании, либо банка, что отражается в выписке из депозитария.

2. Торговое и производственное оборудование, техника, автотранспорт, инвентарь и т. п.
Стоимость оборудования обычно определяется в процессе проведения анализа рынка по аналогичному оборудованию. Это получение информации в фирмах, торгующих аналогами залогового оборудования, которое уже работало или говоря формальным языком – было в употреблении.

Если эти фирмы не берутся за реализацию оборудования, которое заемщик собирается предоставить в залог, скорее всего это будет являться фактическим отказом заемщику. На основании проведения независимой оценки делается вывод о ликвидационной стоимости имущества, то есть о цене, по которой его можно реализовать в сжатые сроки. Здесь надо отметить, что ликвидационная стоимость имущества, как правило, ниже его рыночной стоимости на 10–30%. После этого производится расчет прямых затрат, которые понесет кредитное учреждение при продаже данного имущества. И в итоге, определяется конечная залоговая стоимость имущества, которая обычно составляет 50–60% его текущей рыночной стоимости.

При оценке товаров, находящихся в обороте, в качестве залога, основными требованиями банка прежде всего будут возможность (техническая, экономическая, организационная) для компании обеспечить основное условие такого залога – поддержание неснижаемого товарного остатка на складе. То есть заемщик не должен будет оставить ни при каких условиях свой склад пустым.

Кроме того, от заемщика потребуется наличие документов, которые подтвердят динамику выпуска и реализации товара в течение последнего года в ценовом и натуральном выражении, график подвоза сырья и комплектующих и перечень постоянных поставщиков.

Также заемщику было бы совсем не лишним представить в банк долгосрочные договоры купли-продажи, поставок, контракты с зарубежными экспортерами или импортерами, а также открытые паспорта сделок по этим контрактам.

3. Недвижимость

Рыночная стоимость объектов недвижимости – начальный этап в процессе определения залоговой стоимости конкретного объекта недвижимости. И этот должно быть подтверждено документами банка. Причем бухгалтерские бумаги не принимаются в качестве подтверждающих, так как в них не указана рыночная стоимость. Вот поэтому и требуется отчет независимого оценщика, в котором будут отражены все применяемые методики.
В связи с развитым рынком и достаточным количеством открытой информации по ценам продаж и предложений в большинстве случаев определение рыночной стоимости недвижимости не вызывает затруднений. За основу принимается стоимость 1 кв. м. конкретного объекта. Для определения залоговой стоимости недвижимости применяются три подхода к оценке:

• рыночный подход, основанный на сравнении со стоимостью 1 кв. м аналогичных по своим характеристикам и назначению объектов недвижимости;
• доходный подход определения рыночной стоимости на основании предполагаемого дохода от сдачи объекта в аренду;
• затратный подход, основанный на использовании всех нормативных документов Российской Федерации , который позволит определить стоимость объекта оценки, что называется, «до последнего гвоздя».
• на предлагаемое в залог имущество имеются обременения (залог, арест);
• объекты недвижимости арендованы;
• недвижимость предлагаемая в качестве залога находится в лизинге;
• имеет место частичная неоплата имущественных прав;
• невозможно идентифицировать предлагаемые в залог товары в обороте, например однородные товарные или сырьевые запасы, которые хранятся сообща, без их фактического разделения по собственникам;
• нет документального подтверждения правовых оснований нахождения имущества на территории третьих лиц.

Объекты коммерческой недвижимости могут быть предметом залога для кредитного учреждения при условии, что они будут выделены из всех активов компании в самостоятельный объект договора залога. Это касается офисных, торговых, складских и им подобных помещений. Не могут быть предметами залога объекты недвижимости, которые признаны аварийными, а также не прошедшие техническую инвентаризацию и государственную регистрацию.
Стоит посоветовать потенциальным заемщикам до обращения в банк в целях получения кредита не производить оценку имущества, которое предполагается использовать в качестве залога. Дело в том, что банк в любом случае сначала будет проверять финансовую состоятельность того или иного юридического лица, которое хочет получить кредит. Если полученная информация кредитное учреждение не устроит, то предварительная оценка вообще не понадобится, ведь каждый банк имеет доверительные отношения с конкретной оценочной компанией, и отчет вашего оценщика он не признает. Получится, то, что вы потратите деньги впустую.

4. Поручительства третьих лиц

Для получения кредита наиболее распространена схема поручительства предприятий, имеющей устойчивое финансовое положение и достаточные объемы производственной и финансовой деятельности. Широко применяется и принятие поручительств компаний, участвующих в ведении бизнеса заемщика. При обеспечении кредита поручитель должен будет представить в банк комплект юридических и финансовых документов, аналогичный пакету, который предоставляет заемщик. Принятие поручительства физических лиц за компанию-заемщика имеет в большинстве случаев функции дополнительного обеспечения, поскольку доходы лица, на основании которых рассчитывается лимит поручительства, обычно значительно меньше суммы рассматриваемого кредита.

При предъявлении залога потенциальные заемщики чаще всего допускают следующие ошибки, которые нужно избегать.
-Отсутствие или не конца оформленные в соответствии с действующим законодательством правоустанавливающие документы на предлагаемое в залог имущество (в документах БТИ, договоре и свидетельстве о собственности могут не совпадать адреса, номера домов, названия улиц, метраж, организационно-правовая форма организации собственника и др.; в документах БТИ могут не соответствовать номера и метраж отдельных помещений вследствие незарегистрированной перепланировки или ремонтных работ);

Главный парадокс для потенциального заемщика заключается в том, что, несмотря на достойный залог, банк все равно будет пристально изучать денежные потоки компании. Если у нее большое число поставщиков и клиентов, стабильные финансовые потоки, то банк может сделать вывод, что бизнес потенциального заемщика достаточно жизнеспособен. Это значит, что если компания-заемщик столкнется с какими-либо сбоями в запланированных закупках сырья и продажах готовой продукции, то ее бизнес не разрушится, и фирма закроет кассовые разрывы собственными оборотными активами, не ставя под угрозу взятые перед банком обязательства по кредиту. Такая политика продиктована опасениями банка, что компания, испытывающая финансовые трудности, под видом предоставления залога под полученный кредит реализует банку, мягко говоря, не самые лучшие, что называется неликвидные активы. И во всех этих случаях необходима как для кредитного учреждения, так и для компании-заемщика профессиональная работа независимого оценщика при которой объективно будут учтены интересы обеих сторон.